Podiel nájomného bývania na bytovej výstavbe Slovenska 1-2/2021

Odvetvie stavebníctva aj bytová výstavba predstavujú významný prínos v oblasti architektúry a kultúry s ekologickým a sociálnym vplyvom. Predstavujú významné indikátory konjunkturálneho vývoja celej ekonomiky. Citlivo reagujú na turbulencie v hospodárskom cykle a pôsobia multiplikačne na rozvoj ďalších odvetví. Možno povedať, že investovanie do bytovej výstavby vyvoláva vo viacerých sektoroch ekonomiky krajiny dopytovú reťaz po tovaroch a službách, čo sa odzrkadľuje najmä v zamestnanosti.

Významným medzníkom od vstupu Slovenska do Európskej únie v roku 2004 bol rok 2007, keď si Slovensko udržalo postavenie najrýchlejšie rastúcej ekonomiky v stredoeurópskom regióne. Hrubý domáci produkt reálne vzrástol o 10,7 %, čo bol 3,5-krát rýchlejší rast než rast HDP eurozóny.

V roku 2008 bolo historicky najviac začatých bytov, a to v objeme 28 321. Treba zdôrazniť, že tento objem doteraz nebol prekonaný, čo dokumentuje aj obrázok č. 2. Na druhej strane sa však dokončilo 2 631 nájomných bytov (v obecnom vlastníctve), no v porovnaní s predchádzajúcim rokom to predstavuje pokles o 16,45 % – t. j. o 518 bytov menej.

Vývoj v počte nájomných bytov má klesajúcu tendenciu

V období rokov 2003, 2005 až 2010 presahoval počet dokončených bytov vo vlastníctve obcí 2 000. Potom sa začal prehlbovať pokles a v roku 2014 klesol počet bytov pod 1 000. Najnižší počet dokončených bytov v obecnom vlastníctve v tomto období sme zaznamenali v roku 2018. V nasledujúcom roku sa síce počet dokončených bytov v absolútnom vyjadrení nepatrne zvýšil, percentuálny podiel obecného vlastníctva na celkovom počte dokončených bytov však zostal na úrovni roka 2018, t. j. 1,02 %.

Dôležitým faktorom pri hodnotení vývoja nájomných bytov v obecnom vlastníctve je skutočnosť, že počet dokončených bytov vo vlastníctve obcí reprezentuje iba byty, ktoré v danom roku dokončili priamo obce (čiže v kolaudačnom rozhodnutí bola ako stavebník uvedená obec), čo sa odráža v štatistických údajoch. Tieto údaje teda neposkytujú úplné informácie o skutočnom náraste počtu obecných nájomných bytov v danom roku, pretože nezachytávajú prípadné zmeny vlastníctva po vydaní kolaudačného rozhodnutia.

Z uvedeného dôvodu predstavuje celkový počet bytov, ktoré počas roka obstarajú samosprávy na zabezpečenie nájomného bývania, súčet dokončených bytov v ich vlastníctve a bytov kúpených od zhotoviteľov, ktoré sú však štatisticky zahrnuté do skupiny bytov dokončených v súkromnom vlastníctve.

Dôsledkom závažného nedostatku, ako aj poklesu počtu nájomných bytov je, že na rozdiel od západných krajín na Slovensku nastala začiatkom 90. rokov „mohutná (a nevhodná) privatizácia bytového fondu“. Z pôvodných štátnych či družstevných bytov sa za pár rokov stali byty v osobnom vlastníctve, keďže pôvodní „prenajímatelia“ si ich kúpili za zostatkovú (minimálnu) cenu.

V období rokov 1993 – 2019 sa z vlastníctva miest, mestských častí a obcí previedlo do vlastníctva fyzických osôb 361 592 bytov. Uvedená situácia v západných krajinách nenastala a bytový trh pokračoval kontinuálne. Aj z tohto dôvodu je podiel nájomného bývania na Slovensku výrazne nižší než vo viacerých krajinách Európskej únie, kde verejný nájomný sektor predstavuje viac ako 20 % z celkového nájomného bytového fondu.

Tab. č. 1 Počet bytov prevedených z vlastníctva miest, mestských častí a obcí do vlastníctva fyzických osôb v období od 1. 1. 2009 do 31. 12. 2019 v členení podľa krajov a podľa počtu izieb

Zdroj: MDV SR, 2021

Tab. č. 2: Percentuálna štruktúra bytov prevedených z vlastníctva miest, mestských častí a obcí do vlastníctva fyzických osôb v období od 1. 1. 2009 do 31. 12. 2019 v členení podľa krajov a podľa počtu izieb

Zdroj: MDV SR, 2021

Vplyv pandemickej situácie na dostupnosť bývania

Začiatkom roka 2020 začala ekonomiku všetkých krajín výrazne ovplyvňovať pandemická situácia. Možno predpokladať, že aj v dôsledku tejto negatívnej situácie tí, ktorí si dnes financujú bývanie prostredníctvom hypotekárnych úverov, prestanú byť schopní ich splácať a prídu o svoje súčasné bývanie. Jeden z dôsledkov neschopnosti splácať úver môžeme vidieť aj v odklade splátok úveru, ktorý raz bude treba splatiť, aj v zaťažujúcich úrokoch, ktoré bolo potrebné stále splácať z rovnakej výšky nesplateného úveru.

Záverom je potrebné zdôrazniť, že v priebehu niekoľkých rokov vznikne nová skupina ľudí, ktorí budú mať problém s dostupnosťou bývania nielen z dôvodu získania hypotekárneho úveru a nasledujúceho splácania, ale aj vzhľadom na pomerne vysoký nájmom vo väčších mestách, kde sa ceny nájmov dlhodobo držia vysoko – v skutočnosti na úrovni splátky hypotekárneho úveru, resp. vyššie. V prípade, že rozvoj nájomného bývania v Slovenskej republike bude naďalej stagnovať, otázkou blízkej budúcnosti bude, „ako zabezpečiť dostupné bývanie pre tých obyvateľov, ktorí si nedokážu, resp. nebudú môcť zabezpečiť bývanie z vlastných zdrojov“.

Použitá literatúra:

Ministerstvo dopravy a výstavby SR: Informácia o vlastníckej štruktúre bytového fondu v Slovenskej republike k 31. decembru 2019.

Národná banka Slovenska: Vybrané ekonomické a menové ukazovatele SR, 2021.

Národná banka Slovenska: Stavebná produkcia v októbri 2020.

Špirková, D. a kol.: Bývanie a bytová politika. Vývoj, determinanty rozvoja bývania a nové prístupy v nájomnej bytovej politike na Slovensku. Bratislava : STU, 2009. ISBN 978-80-227-3173-7.

Štatistický úrad SR, 2021.