späť na obsah časopisu

Odvetvie stavebníctva aj bytová výstavba predstavujú významný prínos v oblasti architektúry a kultúry s ekologickým a sociálnym vplyvom. Predstavujú významné indikátory konjunkturálneho vývoja celej ekonomiky. Citlivo reagujú na turbulencie v hospodárskom cykle a pôsobia multiplikačne na rozvoj ďalších odvetví. Možno povedať, že investovanie do bytovej výstavby vyvoláva vo viacerých sektoroch ekonomiky krajiny dopytovú reťaz po tovaroch a službách, čo sa odzrkadľuje najmä v zamestnanosti.

Významným medzníkom od vstupu Slovenska do Európskej únie v roku 2004 bol rok 2007, keď si Slovensko udržalo postavenie najrýchlejšie rastúcej ekonomiky v stredoeurópskom regióne. Hrubý domáci produkt reálne vzrástol o 10,7 %, čo bol 3,5-krát rýchlejší rast než rast HDP eurozóny.

V roku 2008 bolo historicky najviac začatých bytov, a to v objeme 28 321. Treba zdôrazniť, že tento objem doteraz nebol prekonaný, čo dokumentuje aj obrázok č. 2. Na druhej strane sa však dokončilo 2 631 nájomných bytov (v obecnom vlastníctve), no v porovnaní s predchádzajúcim rokom to predstavuje pokles o 16,45 % – t. j. o 518 bytov menej.

 

Vývoj v počte nájomných bytov má klesajúcu tendenciu

V období rokov 2003, 2005 až 2010 presahoval počet dokončených bytov vo vlastníctve obcí 2 000. Potom sa začal prehlbovať pokles a v roku 2014 klesol počet bytov pod 1 000. Najnižší počet dokončených bytov v obecnom vlastníctve v tomto období sme zaznamenali v roku 2018. V nasledujúcom roku sa síce počet dokončených bytov v absolútnom vyjadrení nepatrne zvýšil, percentuálny podiel obecného vlastníctva na celkovom počte dokončených bytov však zostal na úrovni roka 2018, t. j. 1,02 %.

Dôležitým faktorom pri hodnotení vývoja nájomných bytov v obecnom vlastníctve je skutočnosť, že počet dokončených bytov vo vlastníctve obcí reprezentuje iba byty, ktoré v danom roku dokončili priamo obce (čiže v kolaudačnom rozhodnutí bola ako stavebník uvedená obec), čo sa odráža v štatistických údajoch. Tieto údaje teda neposkytujú úplné informácie o skutočnom náraste počtu obecných nájomných bytov v danom roku, pretože nezachytávajú prípadné zmeny vlastníctva po vydaní kolaudačného rozhodnutia.

Z uvedeného dôvodu predstavuje celkový počet bytov, ktoré počas roka obstarajú samosprávy na zabezpečenie nájomného bývania, súčet dokončených bytov v ich vlastníctve a bytov kúpených od zhotoviteľov, ktoré sú však štatisticky zahrnuté do skupiny bytov dokončených v súkromnom vlastníctve.

 

Dôsledkom závažného nedostatku, ako aj poklesu počtu nájomných bytov je, že na rozdiel od západných krajín na Slovensku nastala začiatkom 90. rokov „mohutná (a nevhodná) privatizácia bytového fondu“. Z pôvodných štátnych či družstevných bytov sa za pár rokov stali byty v osobnom vlastníctve, keďže pôvodní „prenajímatelia“ si ich kúpili za zostatkovú (minimálnu) cenu.

V období rokov 1993 – 2019 sa z vlastníctva miest, mestských častí a obcí previedlo do vlastníctva fyzických osôb 361 592 bytov. Uvedená situácia v západných krajinách nenastala a bytový trh pokračoval kontinuálne. Aj z tohto dôvodu je podiel nájomného bývania na Slovensku výrazne nižší než vo viacerých krajinách Európskej únie, kde verejný nájomný sektor predstavuje viac ako 20 % z celkového nájomného bytového fondu.

 

Tab. č. 1 Počet bytov prevedených z vlastníctva miest, mestských častí a obcí do vlastníctva fyzických osôb v období od 1. 1. 2009 do 31. 12. 2019 v členení podľa krajov a podľa počtu izieb

 

 

Kraj

 

Byty podľa izbovosti prevedené do vlastníctva fyzickej osoby

1-izbovéagarsónky

2-izbovéadvojgarsónky

3-izbové

4-izbové

5-aviacizbové

SPOLU

%

Bratislavský

 

477

490

886

81

3

1 937

10,85

Trnavský

 

458

797

1 487

140

0

2 882

16,14

Trenčiansky

 

609

542

879

77

0

2 107

11,80

Nitriansky

 

318

348

245

7

0

918

5,14

Žilinský

 

427

865

2 410

311

10

4 023

22,54

Banskobystrický

727

1 207

935

136

2

3 007

16,84

Prešovský

 

323

951

1 044

99

0

2 417

13,54

Košický

 

92

231

218

20

0

561

3,14

Spolu

 

3 431

5 431

8 104

871

15

17 852

100,00

Zdroj: MDV SR, 2021

 

Tab. č. 2: Percentuálna štruktúra bytov prevedených z vlastníctva miest, mestských častí a obcí do vlastníctva fyzických osôb v období od 1. 1. 2009 do 31. 12. 2019 v členení podľa krajov a podľa počtu izieb

 

 

Kraj

 

Byty prevedené do vlastníctva fyzickej osoby (v %)

1-izbovéagarsónky

2-izbovéadvojgarsónky

3-izbové

4-izbové

5-aviacizbové

SPOLU

Bratislavský

 

24,63

25,30

45,74

4,18

0,15

100,00

Trnavský

 

15,89

27,65

51,60

4,86

0,00

100,00

Trenčiansky

 

28,90

25,72

41,72

3,65

0,00

100,00

Nitriansky

 

34,64

37,91

26,69

0,76

0,00

100,00

Žilinský

 

10,61

21,50

59,91

7,73

0,25

100,00

Banskobystrický

 

24,18

40,14

31,09

4,52

0,07

100,00

Prešovský

 

13,36

39,35

43,19

4,10

0,00

100,00

Košický

 

16,40

41,18

38,86

3,57

0,00

100,00

Spolu

 

19,22

30,42

45,40

4,88

0,08

100,00

Zdroj: MDV SR, 2021

 

Vplyv pandemickej situácie na dostupnosť bývania

Začiatkom roka 2020 začala ekonomiku všetkých krajín výrazne ovplyvňovať pandemická situácia. Možno predpokladať, že aj v dôsledku tejto negatívnej situácie tí, ktorí si dnes financujú bývanie prostredníctvom hypotekárnych úverov, prestanú byť schopní ich splácať a prídu o svoje súčasné bývanie. Jeden z dôsledkov neschopnosti splácať úver môžeme vidieť aj v odklade splátok úveru, ktorý raz bude treba splatiť, aj v zaťažujúcich úrokoch, ktoré bolo potrebné stále splácať z rovnakej výšky nesplateného úveru.

Záverom je potrebné zdôrazniť, že v priebehu niekoľkých rokov vznikne nová skupina ľudí, ktorí budú mať problém s dostupnosťou bývania nielen z dôvodu získania hypotekárneho úveru a nasledujúceho splácania, ale aj vzhľadom na pomerne vysoký nájmom vo väčších mestách, kde sa ceny nájmov dlhodobo držia vysoko – v skutočnosti na úrovni splátky hypotekárneho úveru, resp. vyššie. V prípade, že rozvoj nájomného bývania v Slovenskej republike bude naďalej stagnovať, otázkou blízkej budúcnosti bude, „ako zabezpečiť dostupné bývanie pre tých obyvateľov, ktorí si nedokážu, resp. nebudú môcť zabezpečiť bývanie z vlastných zdrojov“.

 

Použitá literatúra:

Ministerstvo dopravy a výstavby SR: Informácia o vlastníckej štruktúre bytového fondu v Slovenskej republike k 31. decembru 2019.

Národná banka Slovenska: Vybrané ekonomické a menové ukazovatele SR, 2021.

Národná banka Slovenska: Stavebná produkcia v októbri 2020.

Špirková, D. a kol.: Bývanie a bytová politika. Vývoj, determinanty rozvoja bývania a nové prístupy v nájomnej bytovej politike na Slovensku. Bratislava : STU, 2009. ISBN 978-80-227-3173-7.

Štatistický úrad SR, 2021.


Autor
doc. Ing. Daniela Špirková, PhD.
Digitalizované ukážky časopisov
E-shop eurostav
Archbooks
YTONG