Problém bývania sa už netýka len sociálne slabých vrstiev, ale aj stredných príjmových skupín. Kríza bývania v Česku postupuje rýchlo a má globálny kontext. Špeciálnu kapitolu tvoria ľudia v nekvalitnom či neadekvátnom bývaní. Podľa Platformy pre sociálne bývanie v štandardnom byte v Česku nežije cca 83-tisíc ľudí (z toho 20 500 detí). Ich počet pritom ďalej rastie – títo ľudia sú nútení žiť v ubytovniach či v ústavoch, za ktoré štát platí neporovnateľne viac, než sú náklady na sociálne bývanie.

V Česku sa počas posledných rokov významne stavia. Český štatistický úrad uvádza, že v roku 2019 sa začala v Prahe výstavba celkovo 6 487 bytov. Išlo o najvyšší objem za posledných desať rokov. Uvedený objem by mohol byť aj vyšší v prípade, keby sa stavali reálne dostupné byty pre všetky typy obyvateľov, napríklad obecné a družstevné bývanie.

 

Pandemická situácia tlačí ceny nájmov smerom dolu

Priemerná výška nájmov v Prahe rástla v období medzi rokmi 2014 a 2019 medziročne priemerne o 7,4 %, tento rast však nebol počas sledovaného obdobia rovnomerný. Zatiaľ čo v rokoch 2014 a 2018 dosahoval necelé 3 až 4,2 %, v roku 2017 presiahol 12,5 %. Potom na konci sledovaného obdobia v prvom polroku 2020 priemerná výška nájomného medzipolročne poklesla o 2,6 %. Z výsledkov viacerých analýz možno konštatovať, že tempá rastu výšky nájomného sa výrazne nelíšia medzi relatívne lacnejšími a relatívne drahšími bytmi.

Štandardne najpopulárnejšia dispozícia bytu 2 + kk zlacnela v Prahe za tri mesiace v priemere o tisíc a v Plzni o päťsto českých korún. V medziročnom porovnaní vyjde teraz nájom pražského dvojizbového bytu dokonca o 2,5 tisíc českých korún lacnejšie. Za dispozíciou 2 + kk nasledujú v pomyselnom rebríčku popularity garsónky a jednoizbové byty, ktorých ceny poklesli naprieč celým Českom.

 

Tab. 1 Priemerný nájom bytu s dispozíciou 1+kk v Prahe, Brne a Plzni v 1Q 2021

 

1Q 2021

Priemerný nájom bytu 1 + kk

Praha

10 500 Kč (408 Eur)

Brno

9 500 Kč (370 Eur)

Plzeň

7 500 Kč (292 Eur)

 

Trend zvýšenej výstavby čisto komerčných bytov sa totiž na znižovaní cien za bývanie nijako neprejavuje. Realita však je, že namiesto dostupného bývania sa stavajú luxusné a predražené byty, ktoré sú väčšinou určené na investovanie, čo je obdobná situácia ako v Slovenskej republike. Od roku 2014 tak síce rastie počet dokončených bytov, ale spolu s ním rastú aj ich ceny. Paradox takisto je, že nájomné bývanie považuje „len“ 22 percent obyvateľov Českej republiky za vhodnú či jedinú možnú alternatívu (Eurostat, 2021). To je však štandardný pohľad predovšetkým obyvateľov krajín východnej Európy, pričom toto skeptické vnímanie nájomného bývania v týchto krajinách rastie.

Ceny nehnuteľností ženie nahor aj zvýšený dopyt investičných fondov, a tým sa znova roztáča cenová špirála, podobne ako pred finančnou krízou v roku 2008. V tejto súvislosti sa vo vyjadreniach Českej národnej bank na konci roka 2019 spomínala aj hroziaca realitná bublina.

Hoci väčšina ekonómov, developerov aj politikov presviedča, že hlavnou príčinou krízy je nedostatok bytov a dlhé povoľovacie procesy, súčasná kríza bývania nie je len nejaký lokálny problém. Práve naopak: dnešný stav je dôsledkom premeny globálnej ekonomiky, ktorá má svoje korene na prelome sedemdesiatych a osemdesiatych rokov. Vtedy spoločne s neoliberalizmom nastúpila takzvaná FIRE economy (financie, insurance, real estate).

Podľa Európskej únie je ohrozený bezdomovectvom každý, kto vynakladá viac ako 35 percent svojich príjmov na bývanie – desatina českých domácností platí za bývanie 40 percent svojich celkových príjmov, pričom pre stotisíce ľudí je tak nájom najväčší mesačný výdavok (Český štatistický úrad).

Za cenovo dostupné bývanie Európsky výbor pre sociálne práva označuje situáciu, keď si domácnosť môže dovoliť dlhodobo platiť počiatočné náklady, nájomné a ďalšie súvisiace náklady, ako sú účty a poplatky, a napriek tomu si dokáže udržať aspoň minimálne štandardy na život. Splnenie tejto výzvy je však pre mnohých Európanov náročné: Náklady na bývanie totiž tvoria hlavnú časť ich domáceho rozpočtu. Platí to pre celú Európu – Česká republika nie je výnimka.

Krátkodobé bývanie v Českej republike kleslo v priebehu krátkeho času takmer na nulu, a tým sa mnoho majiteľov bytov pre koronakrízu ocitlo takmer zo dňa na deň bez nájomníkov. Dôvodom bol odchod turistov, zahraničných študentov aj ľudí, ktorí prichádzali za prácou, a to predovšetkým Ukrajincov, Slovákov, Poliakov a iných cudzincov. Tým sa na trh nehnuteľností dostalo približne päťtisíc voľných bytov na prenájom.

Na druhej strane, majitelia bytov sa zamerali na nové možnosti ich prenajímania prostredníctvom správcovských firiem, ktoré nájomníkov preverujú a prenajaté byty pravidelne kontrolujú. Koronavírus zamával aj cenami nájmov. Niektorí nájomníci si dohodli dočasnú zľavu na nájomnom, iní z bytov z rôznych dôvodov odišli. Na trhu sa aj vinou odlivu turistov objavilo veľké množstvo bytov ponúkajúcich nižší nájom. Trhová cena nájomného sa v Prahe a Brne znížila aj o 20 – 30 percent. Priemerná cena nájomného za byt s rozlohou 60 m2 sa v súčasnosti v lepšej lokalite Prahy pohybuje okolo 20 000 českých korún (778 eur).

Najväčší pokles nájomného sa zaznamenal na území Prahy 1 a 2, kde sa uvoľnilo najviac bytov. Išlo predovšetkým o byty na krátkodobý prenájom. Od začiatku marca do 11. mája 2020 sa len v Prahe na rôznych internetových serveroch objavilo 5 458 voľných bytov na prenájom (údaje neobsahujú ďalšie ponuky na prenájom zo všetkých serverov, z facebookových skupín, z bookingu ani z Airbnb). Časť majiteľov týchto bytov hľadá predovšetkým dlhodobých nájomníkov. Snažia sa tak vykryť vznikajúce straty, ale aj zabezpečiť si pravidelný príjem z dlhodobého prenájmu.

Hlavné mesto Praha až do desiatych rokov 21. storočia byty privatizovalo. Teraz vlastní len 5 % svojho pôvodného bytového fondu, ktorý je obvykle v správe mestských častí. Byty v mestskej časti Praha 2 sú prenajímané formou aukcií nájmu. Výsledné nájmy sa blížia trhovým cenám na voľnom trhu. V čase, keď je v Prahe bytov extrémny nedostatok, má tento pražský obvod s cca 50 000 obyvateľmi asi 200 neobsadených bytov, ktoré čakajú na opravu.

 

Nájomný bytový komplex Luka Living

Prvým veľkým projektom nájomného bývania po dlhej dobe bol nájomný bytový komplex Luka Living v Prahe nad stanicou metra Stodůlky (obr. 1, 2). Hodnota investície je 900 miliónov CZK (35 007 196 eur). Stavba je v pasívnom energetickom štandarde, byty sú vybavené a ich charakter sa blíži tzv. hotelovému domu. Vďaka unikátnemu akustickému riešeniu vibrácie metra nijako nepoškodzujú konštrukciu stavby. Okrem lukratívnej lokality ponúka nájomný bytový dom množstvo ďalších výhod. Výraznú úsporu energií ocenili ako samotní nájomcovia, tak aj Ministerstvo pre miestny rozvoj ČR, ktoré mu udelilo prestížny titul „Energetický a ekonomický projekt roka“.

 

Obr. 1 Nájomný bytový komplex Luka Living  (Zdroj: Lukáš Pelech)

Obr. 2 Nájomný bytový komplex Luka Living (Zdroj: Flamco)

 

Ikonický dom Radosť

Rovnaký investor ako v predchádzajúcom prípade teraz predstavuje na rovnaký účel prvý československý mrakodrap (obr. 3) – ikonický dom Radosť (predtým Dom odborových zväzov) architektov Jozefa Havlíčka a Karla Honzíka na pražskom Žižkove. "Aby dom prežil, je
v mnohých prípadoch potrebné zmeniť jeho funkciu. To je aj prípad Domu Radosť," hovorí architekt Wittassek. Jeho ateliér pre investora spracováva návrh rekonštrukcie tejto ikonickej stavby, ktorá predstavuje jednu z najvýznamnejších verejných funkcionalistických stavieb Prahy a republiky vôbec. S názvom Dom Radosť prišli až noví vlastníci - Louda s rodinou Valových. Realitou súčasnosti aj v Českej republike je fakt, že k chátraniu domov prispieva aj neslávne preslávená dĺžka povoľovacích procesov. Pokiaľ je prázdna budova navyše pod pamiatkovou ochranou, jej životaschopnosť sa typicky znižuje ešte viac.

 

Obr. 3 Ikonický Dom Radosť  (Zdroj:Wikimedia Commons)

 

Nájomné zmluvy na 1 rok stavajú nájomníkov do neistej pozície

V porovnaní s ostatnými krajinami sú českí nájomníci pod veľkým tlakom, keďže majú najčastejšie zmluvy len na rok, čo ich stavia do neistej pozície. Z mesta ich zároveň vytláčajú krátkodobé prenájmy – ich záujmy jednak nikto neháji, ale ani nikto nereprezentuje. Zostávajú vlastne na okraji politického a verejného záujmu. Medzi nájomníkmi je najväčší počet ľudí, ktorí poberajú dávky na bývanie. Okrem mandatórnych výdavkov patria príspevky a doplatky na bývanie k najväčším položkám v rozpočte Ministerstva práce a sociálnych vecí Českej republiky. Ako vyplýva z údajov Českého štatistického úradu, domácností, ktoré boli poberateľmi mesačných príspevkov na bývanie, bolo v roku 2018 182-tisíc. Treba zdôrazniť, že uvedený počet domácností je od tohto typu pomoci závislý. Drvivou väčšinou žiadateľov sú okrem sociálne slabších obyvateľov práve rodiny s deťmi.

 

Záujem o byty vo vylúčených lokalitách – nový fenomén českého realitného trhu

Novým fenoménom posledného obdobia v Českej republike je nielen rastúci dopyt po bytoch vo vylúčených lokalitách, ktoré sú na českom realitnom trhu čoraz vyhľadávanejšie, ale aj rastúca cena. O byty vo vylúčených lokalitách majú záujem predovšetkým investori, ktorí špekulujú vzhľadom na rast ich ceny a spoliehajú sa aj na ich dlhodobé zhodnotenie...


Článok dočítate v aktuálnom čísle Eurostavu


Digitalizované ukážky časopisov
E-shop eurostav
Archbooks
YTONG