späť na obsah časopisu

Téma nájomného bývania je u nás populárna najmä vďaka predvolebnej kampani. Napriek tomu, že nájomné bývanie predstavuje významnú celospoločenskú tému, nedarí sa nám rozhýbať tak, ako by sme si predstavovali. Preto sme položili niekoľko otázok súvisiacich s výstavbou nájomných bytov doc. Ing. Daniele Špirkovej, PhD., ktorá sa vo svojej výskumnej činnosti na Slovenskej technickej univerzite v Bratislave dlhodobo venuje oblasti inštitucionálneho prostredia a ekonomickým nástrojom na realitnom trhu, eliminácii rizík developerských projektov a v  rámci domácich a zahraničných projektov rieši predovšetkým problematiku bytovej politiky. Počas svojho pôsobenia v bankovom sektore bola koordinátorkou návrhu a realizácie prvej bytovej spoločnosti na neziskovom princípe na Slovensku s cieľom prispieť k rozvoju nájomného bývania. 


Máte prehľad, koľko nájomných bytov pribudlo u nás v poslednom období?

Podľa oficiálnych údajov Ministerstva dopravy a výstavby SR (z dokumentu Informácia o bytovej výstavbe v SR, 2020) je zrejmé, že podiel nájomných bytov na Slovensku stále klesá. 

Rovnako alarmujúcou skutočnosťou je, že na celkovom počte rozostavaných bytov sa v minulom roku podieľalo len 243 bytov v obecnom vlastníctve a tri byty vo vlastníctve štátu. Dokončené byty v obecnom vlastníctve boli v roku 2020 v objeme len 250 na rozdiel od 21 240 dokončených bytov v súkromnom tuzemskom vlastníctve. To je dlhodobá, ale aj súčasná realita.

Treba však povedať aj to, že ide o skreslený počet štatisticky vykazovaných dokončených bytov vo vlastníctve obcí, pretože reprezentuje iba byty, ktoré v danom roku dokončili priamo obce, teda v kolaudačnom rozhodnutí bola uvedená obec ako stavebník. Byty, ktoré obec kúpi priamo od zhotoviteľov, sú štatisticky zahrnuté do skupiny bytov dokončených v súkromnom vlastníctve.

 

Téma nájomného bývania rezonuje u nás už od minulého roku a vďaka volebnej kampani Borisa Kollára sa dostala aj do programového vyhlásenia vlády. Nedávno spolu so Štefanom Holým predstavil návrh, ako sa majú stavať štátne nájomné byty. Zdá sa vám reálny?

Téma nájomného bývania štandardne rezonuje najviac pred voľbami. Ide o celospoločenský problém, ktorý sa doteraz komplexne nerieši. Návrh ako sa majú stavať nájomné byty, ktorý bol nedávno predstavený, by bol reálny vtedy, ak by bolo na Slovensku vybudované štandardné inštitucionálne prostredie vrátane kvalitného právneho prostredia v oblasti nájomného bytového sektora, podobne ako v Rakúsku, Holandsku, vo Francúzsku, v USA a pod. Vzhľadom na to, že ide o oblasť výstavby, jedným z najdôležitejších zákonov sú práve dlhodobo diskutované a pripomienkované zákony o výstavbe a o územnom plánovaní. Kritika je nielen zo strany miest a obcí, ale aj od podnikateľských subjektov, ktoré argumentujú tým, že zákony majú množstvo negatív, ktoré investorov skôr odradia, akoby by ich motivovali, pričom práve deklarovaná zmena stavebného zákona mala urýchliť výstavbu nájomných bytov. Okrem iného, realitou v slovenskom stavebníctve je dlhotrvajúce stavebné konanie – takmer rok a pri veľkých projektoch aj viac rokov, a navyše, samotná výstavba bytových domov nie je otázka len nejakých pár týždňov. Skutočne si teda neviem predstaviť reálnosť naplnenia predvolebných sľubov a už vôbec nie v takom krátkom časovom horizonte.

Problém vidím aj v tom, že o téme nájomného bývania sa diskutuje takmer tridsať rokov, keď po roku 1990 došlo k výrazným zmenám aj v oblasti vlastníckej štruktúry bytov, a to v neprospech nájomného bývania. Bytovému trhu nepomohla ani rozsiahla mohutná (a nevhodná) privatizácia bytového fondu. Súviselo to predovšetkým s nepripravenosťou na trhové podmienky, pričom nepripravenosť štátu na privatizáciu bytového sektora spôsobila kolaps, vytváranie regionálnych disparít a nedostatok nájomného bývania. Celkovo sa medzi rokmi 1992 až 2006 podľa OECD na Slovensku sprivatizovalo približne 340-tisíc obecných a 270-tisíc družstevných bytov.

Prínosné by bolo, ak by sa uvedená problematika neriešila len v politickej rovine, ale keby sa využili aj skúsenosti z akademickej oblasti, ktoré nie sú vždy len teoretické.

 

Čo môže urobiť vláda, aby sa výstavba nájomných bytov zintenzívnila?

Okrem ďalších ekonomických nástrojov, ktoré si viem reálne predstaviť, by bolo vhodné radikálne zvýšiť informovanosť verejnosti o tom, aké sú výhody nájomného bývania, že nie je len pre nízkopríjmové skupiny, resp. určené len „najchudobnejším v spoločnosti“, ale všetkým, ktorí chcú bývať kvalitne a pritom s porovnateľným nájomným, ako je napríklad u našich rakúskych susedov. Problém Slovenska vidím predovšetkým v ponímaní a hodnotení nájomného bývania. Nájomné bývanie sa v súčasnosti hodnotí ako „sociálne bývanie“ pre sociálne slabšie vrstvy obyvateľstva, vlastníctvo nehnuteľnosti je aj neoficiálnym hodnotením „sociálneho statusu“. V krajinách s vysokým percentom nájomného bývania sú nájomné byty určené všetkým vrstvám spoločnosti a nielen tej s nižším sociálnym štandardom. Väčšina obyvateľov u nás rieši otázku bývania kúpou bytu do vlastníctva – ide však o celoživotnú investíciu s úverovým zaťažením na dlhé roky, ktorá vlastne aj prekáža vyššej mobilite pracovnej sily.

 

A čo môžu urobiť mestá?

Treba povedať, že mestá sa snažia, ako vedia. Bariérou, ktorú pociťujú mestá vo výstavbe nájomných bytov, je aj nedostatok mestských pozemkov. Sú mestá, ktoré z rôznych príčin nemajú vlastné pozemky na výstavbu nájomných bytov. No chaotické majetkovo-právne prerozdelenie majetku štátu po roku 1989 spôsobilo, že rôzne pozemky či budovy majú v správe rôzne štátne útvary. Sú síce v katastri jednotlivých samospráv, tie však nemôžu nimi disponovať. Tu vzniká ďalší problém, keďže takéto budovy sú v dezolátnom stave a ďalej chátrajú. Vo viacerých prípadoch sú to budovy/pozemky, ktoré by boli vhodné na výstavbu nájomných bytov. Ako som už povedala, nájomné bývanie, resp. samotné bývanie je komplexný problém.

Takmer desať rokov som pôsobila v bankovom sektore – v banke (Istrobanke), ktorá bola členom rakúskej bankovej skupiny BAWAG a ktorá mala výraznú snahu pomôcť tejto oblasti. Keďže som zastrešovala oblasť komunálneho financovania, úzko sme komunikovali s mestami, so ZMOS-om a s Úniou miest Slovenska. V banke sme pripravili návrh modelu bytovej organizácie blízky podobným organizáciám, ako sú v Rakúsku, a finančný plán, ktorý deklaroval jej úspešnosť. Spoločnosť bola založená v septembri 2004 a išlo o pilotný PPP projekt banky s hlavným mestom SR Bratislavou, ktorý bol prvý v Slovenskej republike. Uvedený projekt sa mohol realizovať na základe predchádzajúcej viacročnej snahy aj s pomocou holandských kolegov, ktorí prispeli k novele viacerých zákonov. V prvom rade k novele zákona o neziskových organizáciách poskytujúcich všeobecne prospešné služby, keď sa do § 2 podarilo dostať „zabezpečovanie bývania, správy, údržby a obnovy bytového fondu“. V roku 2004 bola upravená aj legislatíva Ministerstva dopravy a výstavby SR (v tom čase Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR) a Štátneho fondu rozvoja bývania SR v súvislosti s možnosťou poskytovania úverov a dotácií na bývanie aj tomuto typu organizácií. Iniciatíva bola úspešná predovšetkým vďaka projektu financovaného holandskou vládou a spolupráci s holandskou spoločnosťou Bouwcentrum, ktorú sme v tom čase riešili na STU. V roku 2005 vznikla druhá takáto spoločnosť v Martine. Poznamenávam, že po založení neziskovej bytovej organizácie v Bratislave prejavili viacerí predstavitelia slovenských miest záujem o vytvorenie takejto spoločnosti, ktorá by riešila otázku nájomného bývania v danom regióne.

 

Pre koho ideme byty stavať? Má to byť výlučne sociálny model?

Ako som už spomínala, nájomné bývanie má byť dostupné pre všetkých. Smutné na tom všetkom je, že sa stále zameriavame na nájomné byty, na ktorých výstavbu má Slovensko vypracované dobré dotačné schémy cez Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB), ako aj priame dotácie z Ministerstva dopravy a výstavby SR a pod. Kvalitu týchto dotácií by sme mohli za určitých okolností porovnať aj s Rakúskom, ktoré má podobný systém. Práve so Štátnym fondom rozvoja bývania sa mi v priebehu posledných vyše pätnástich rokov veľmi dobre na tejto problematike spolupracovalo.

Musíme si však uvedomiť, že začiatkom roka 2020 začala ekonomiku všetkých krajín výrazne ovplyvňovať pandemická situácia. Možno predpokladať, že aj v dôsledku tejto negatívnej situácie tí, ktorí dnes financujú svoje bývanie prostredníctvom hypotekárnych úverov, prestanú byť schopní splácať ich a prídu o svoje súčasné bývanie. Ak bude rozvoj nájomného bývania v Slovenskej republike naďalej stagnovať, otázkou blízkej budúcnosti bude, „ako zabezpečiť dostupné bývanie pre tých obyvateľov, ktorí si nedokážu, resp. nebudú môcť zabezpečiť bývanie z vlastných zdrojov, aj pre tých, ktorí prestanú byť schopní splácať úver a prídu o svoje súčasné bývanie“. Rovnako je potrebné zdôrazniť, že v priebehu niekoľkých rokov vznikne nová skupina ľudí, ktorí budú mať problém s dostupnosťou bývania nielen z dôvodu získania hypotekárneho úveru a jeho splácania, ale aj vzhľadom na pomerne vysoký nájom vo väčších mestách. 

 

Je pre rozvoj nájomného bývania u nás priaznivé inštitucionálne prostredie?

Štandardné inštitucionálne prostredie vrátane kvalitného právneho prostredia je nevyhnutné na optimálne fungovanie sektora nájomného bývania, nám však stále chýba. Nerovnomerný ekonomický rozvoj spôsobuje značné regionálne disproporcie v oblasti cien bývania, čo prirodzene negatívne ovplyvňuje prístupnosť bývania pre nižšie, ale aj stredné príjmové skupiny obyvateľstva. Rozvoj bytového trhu zatiaľ nezabezpečuje a pravdepodobne ešte veľmi dlho nebude zabezpečovať potreby všetkých príjmových skupín obyvateľstva. V tomto kontexte sa teda ukazuje, že neziskové bytové organizácie môžu prispieť k riešeniu bytového problému predovšetkým mladých ľudí (ale aj iných vekových skupín obyvateľov), ktorí nemajú naakumulovaný dostatok zdrojov na kúpu bytu do vlastníctva, ale aj tých, ktorí cestujú za prácou a využívajú nájomné bývanie ako prechodné, a to z hľadiska konkrétnej úrovne príjmu, tak ako je to napríklad v Rakúsku, ktoré môže byť jedným, nie však jediným z príkladov dobrej praxe.

 

Z tohto pohľadu by sme mohli ísť cestou Rakúska alebo Holandska. Prípadne v čom by sme sa mohli inšpirovať týmito krajinami, kde je výstavba nájomného bývania ďaleko pred nami?

Zahraničné skúsenosti z rozvoja neziskového bytového sektora ukazujú, a sú nesporne zaujímavé aj pre Slovensko, že trvalo udržateľný rozvoj nájomného bývania môžu zabezpečovať neziskové bytové organizácie ako nový typ developera, v ktorom má väčšia časť obyvateľstva pravidelné príjmy, nie sú však dostatočne vysoké na pokrytie všetkých nákladov na slušné bývanie.

Vo sfére bývania v Rakúsku sú už približne sto rokov aktívne neziskové bytové organizácie, ktoré majú právnu formu bytového družstva (52 %), spoločnosti s ručením obmedzeným (43 %) a akciovej spoločnosti (5 %). V krajine ich je približne dvesto. Ročne postavia 120- až 150-tisíc bytov a spravujú viac ako 750-tisíc bytov. Teda približne dva milióny Rakúšanov žijú v neziskových bytoch.

Právne prostredie, v ktorom fungujú neziskové bytové organizácie v Rakúsku, upravujú viaceré zákony, napríklad zákon o bývaní na neziskovom princípe („Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz“), zákon o podpore bytovej výstavby („Wohnbauförderungsgesetz“), zákon o určení nájomného, zákon o vlastníckom bývaní a pod.

Napriek uvedeným podmienkam vyplývajúcim zo zákona o bývaní na neziskovom princípe je pre neziskové bytové organizácie v Rakúsku vytvorený dostatočný priestor aj na aktivity, ktoré sú mimo sociálneho bývania, napríklad výstavba nákladnejších nájomných alebo vlastníckych bytov.

Práve nájomné bývanie predstavuje významný podiel na celkovom bývaní – až 40 % obyvateľov štátu žije v prenajatých bytoch. Napríklad mesto Viedeň pridelí každý rok približne 10-tisíc obecných bytov. Od roka 1994 bola takmer tretina (cca 70-tisíc bytov) novovybudovaná. Dotované nájomné byty majú stanovené maximálne limity na príjem a tie sa stanovujú na základe počtu osôb. Napríklad ročný príjmový limit pre jednu osobu bývajúcu v dotovanom bývaní vo Viedni je 44 410 eur, pre tri osoby 74 900 eur a pod. Takisto náklady na bývanie v bytoch v správe neziskových organizácií v Rakúsku sú priemerne o 16 % nižšie než v bytoch vlastnených súkromnými osobami. Bytové organizácie v Rakúsku sa podieľajú 20 % na celkovom bytovom fonde a 51 % na nájomnom bývaní.

Môžem spomenúť ďalší veľmi zaujímavý príklad dobrej praxe – Holandsko, kde v súčasnosti funguje viac ako 600 neziskových bytových organizácií. Tieto organizácie musia byť uznané vládou, čo im umožní dostať daňové výhody, napríklad zvýhodnenie pri získaní lacných stavebných pozemkov od mestských rád, ako aj lacné pôžičky, keďže vláda preberá za pôžičky garancie. Práve spolupráca neziskových bytových organizácií s miestnymi samosprávami zohráva v Holandsku významnú úlohu, pretože samosprávy rozpracúvajú miestnu bytovú politiku a ovplyvňujú kvalitu bývania. V minulosti poskytovali samosprávy podporu neziskovým bytovým organizáciám vo forme dotácií, ktoré však boli zrušené. V novej situácii sa zdôrazňuje úloha asset manažmentu bytových organizácií. Významnou orientáciou ich činnosti je vytváranie hodnoty, čo v danom kontexte znamená snahu o to, aby po uplynutí obdobia odpisovania bytových domov boli tieto byty stále dobre predajné na trhu, aj keď sa ich účtovná hodnota môže rovnať nule. Za viac ako sto rokov fungovania neziskového bytového sektora v Holandsku sa bytové asociácie a nadácie stali majiteľmi obrovského majetku vo forme bytového fondu a peňazí. Z tohto dôvodu dokážu financovať novú bytovú výstavbu prevažne z vlastných zdrojov s nulovým alebo nízkym úročením.

 

 Viac nájdete v aktuálnom čísle EUROSTAVU

 


Digitalizované ukážky časopisov
E-shop eurostav
Archbooks
YTONG