späť na obsah časopisu

Dosah koronakrízy na trh s kancelárskymi priestormi sa prejavil nielen odkladaním dopytu, zvýšeným počtom renegociácií a zvýšenou ponukou podnájmov. Nateraz sa však zdá, že nájomcovia práci v kanceláriách naďalej veria a prácu v nich vnímajú ako nevyhnutnú súčasť svojho podnikania.

 

Vývoj na investičnom trhu v segmente kancelárskych budov v 1. štvrťroku 2021 nezaznamenal výraznejšie výkyvy. Očakáva sa však, že kupujúci budú pri administratívnych projektoch opatrní z dôvodu neistoty spojenej s opatreniami v dôsledku pandémie.

 

Zvýšil sa počet predprenájmov

V 1. štvrťroku 2021 dosiahol celkový dopyt po kancelárskych priestoroch 58 700 m². Celkovo sa dopyt po kancelárskych priestoroch doteraz odsúval. Skutočný dosah koronakrízy sa tak ukáže v najbližšom období.

Väčšina transakcií v tomto období predstavovala predprenájmy (51 %), za ktorými nasledovali nové prenájmy (25 %), renegociácie (22 %) a expanzie (2 %). Najväčšou transakciou v tomto období bol predprenájom 30 000 m2 v projekte Nové Apollo spoločnosťou IBM. K ďalším veľkým transakciám patril prenájom 5 000 m² nových priestorov v budove Landererova 12 (Panorama Business III) a renegociácie podmienok nájmu vo Westend Gate (2 350 m2) a v City Business Center I (1 570 m2).

Celková ponuka kancelárskych priestorov v Bratislave dosiahla takmer 1,95 mil. m2, pričom 64 % z dostupných priestorov je v štandarde A a 36 % v štandarde B. Na trh v 1. štvrťroku 2021 pribudla nová kancelárska budova Sky Park, ktorá ponúkla viac ako 30 000 m2 prémiových priestorov. Do konca roka by malo v Bratislave pribudnúť 5 projektov, ktoré prinesú ďalších 48 000 m2. Celková rozloha rozpracovaných projektov v aktívnej výstavbe, ktoré sa budú dodávať na trh postupne počas rokov 2022 až 2023, však dosahuje až 281 400 m2. Nová výstavba sa naďalej sústreďuje do centrálnej biznis štvrte a centrálnych častí Bratislavy.

Stále rastie ponuka tzv. zelených budov s certifikáciou LEED alebo BREEAM, ktorých celkový počet na trhu je aktuálne 35 s celkovou plochou 678 000 m2 (35 % ponuky kancelárskych priestorov). Medzi pozitívne správy z trhu patrí aj skutočnosť, že Einpark Office získala ako prvá budova na Slovensku najvyššiu certifikáciu LEED Platinum.

 

Rastie neobsadenosť

V prvom kvartáli 2021 vzrástla neobsadenosť kancelárií na 12,57 %. „Zvyšujúca sa neobsadenosť sa odrazila nielen na výhodných podmienkach pre nájomcov, ale aj na tom, že developeri začínajú prehodnocovať niektoré plánované stavebné zámery,“ potvrdil Michal Hoško, riaditeľ služieb pre nájomcov administratívnych priestorov medzinárodnej konzultačnej spoločnosti Colliers. Pokračuje aj trend snahy o konverziu starších administratívnych budov v nižšom štandarde na novú funkciu.

Počas koronakrízy vzrástla aj ponuka podnájmov kancelárskych priestorov (sub-lease), ktorá sa aktuálne hýbe na úrovni približne 28 000 m2. Väčšina hráčov hľadá do podnájmu spoločnosti, ktoré sú ochotné pristúpiť na rovnakú úroveň i dĺžku nájmu. Nájdu sa však aj niektoré agresívnejšie ponuky. „Túto stratégiu preferovali veľkí nájomcovia v neistých časoch koronakrízy. Postupne ju však prehodnocujú, keďže tieto priestory sa aj napriek agresívnej cenovej politike zapĺňajú len pomaly,“ vysvetľuje Michal Hoško.

 

Nájomcovia zvažujú investície do kvality kancelárií

Globálna pandémia zmenila postoje spoločností k práci na diaľku, čo v mnohých podnikoch naštartovalo skúmanie pracovných procesov, kultúry podnikania a diskusiu na tému, aká bude budúcnosť ich pracoviska. „Mnohým firmám sa osvedčilo zavedenie práce na diaľku (zníženie nákladov na prenájom a v niektorých prípadoch aj cestovných nákladov). Z tohto dôvodu predpokladáme redukciu kancelárskych priestorov veľkými hráčmi na úrovni okolo 20 %,“ odhaduje Michal Hoško.

Odborníci však upozorňujú, že z trhu prichádza dôležitý signál, že spoločnosti nanovo prehodnocujú nastavenia svojich kancelárií. „Pri pohľade na rozloženie nákladov asi len 20 % tvoria náklady na kancelárie a vybavenie pracovného prostredia. Trendy naznačujú, že zamestnávatelia majú záujem podporovať spoluprácu svojich zamestnancov. Ľudia, ktorí sa pri práci môžu stretnúť, sú oveľa efektívnejší. Preto sa prehodnocuje využitie a zvyšuje sa atraktivita kancelárskych priestorov, vzniká viac komunikačných či oddychových zón. Už vidíme u nás prvé lastovičky, no neexistuje univerzálne riešenie, pretože každá stratégia pracoviska by mala byť prispôsobená individuálnym potrebám a cieľom spoločnosti. Najlepším spôsobom, ako nájsť najefektívnejšiu a najspoľahlivejšiu cestu do novej kancelárskej reality, je konzultácia s odborníkmi z tohto odvetvia,“ upozorňuje Michal Hoško.

Je teda pravdepodobné, že kancelárie zostanú dôležitou súčasťou biznis stratégií podnikov. Sú neodmysliteľnou súčasťou budovania podnikovej kultúry, komunity a posilňovania vzťahov medzi kolegami. Preto sa podľa odborníkov zdá, že najväčší kancelárski hráči preferujú pred redukciou zmenu pracovného prostredia, zmenu organizácie kancelárií s cieľom dostať zamestnancov naspäť do kancelárie. „Nízky záujem o podnájom dokazuje, že cena nie je ultimatívne kritérium pri výbere kancelárie,“ dodal Michal Hoško.

Na Slovensku sa tak postupne mení koncept open space na systém priestoru navrhnutého pre potreby spoločnosti. V takom priestore sa kombinuje open space s presne určenými zónami na konkrétne činnosti – tichú sústredenú prácu, neformálne posedenie s tímom a iné. Trend je nahradiť open space konceptom activity-based working. Je však stále potrebné vzdelávať zamestnancov, aby dokázali z tohto konceptu vyťažiť čo najviac.

 

Aktuálne výhľady

Spoločnosti sa momentálne snažia nájsť spôsob, ako sa adaptovať na postéru COVID-19 aj v oblasti zariadenia kancelárskych priestorov a riešenia pracovného priestoru. Jednoduchý nástroj na kontrolu, či kancelária zodpovedá potrebám spoločnosti, ponúka napríklad bezplatná aplikácia Workplace Expert, ktorá načrtne odporúčané riešenie v závislosti od charakteru podnikania a od obchodných cieľov spoločnosti.

Najbližšie mesiace ukážu, aké stratégie zamestnávatelia zavedú. V segmente kancelárií bude určite prevažovať slovo flexibilita, a to v zmysle flexibility pre nájomcu. Aj tie spoločnosti, ktoré nepovažovali domácu kanceláriu za alternatívu, začínajú uznávať možnosť zmeny stratégie. Predpokladá sa, že flexibilné kancelárske priestory priťahujú väčšiu pozornosť nájomcov a sú v konečnom dôsledku pre nich v určitom smere výhodnejšie, aj keď za vyššie náklady.

Spoločnosti sa budú snažiť pritiahnuť zamestnancov späť do kancelárií, a to najmä zvyšovaním ich atraktivity, napríklad výberom dostupnejšej lokality a súčasne optimalizáciou usporiadania priestorov s cieľom dosiahnutia vyššej produktivity.

Vidieť, že prenajímatelia naďalej mierne zlepšujú stimulačné balíčky, ale hlavne pri dohodách o renegociáciách. V oblasti technického vybavenia budov zapájajú i prvky, ktoré napomáhajú zvýšenú hygienu priestorov, napríklad bezdotykové spoločné priestory, účinnejšie filtre vo vzduchotechnických a chladiacich zariadeniach a pod.

Z dlhodobého hľadiska, ktoré sa priamo dotýka obsadenosti kancelárskych priestorov na našom trhu, bude dôležité, aby sa Slovensku podarilo získavať nových zamestnávateľov, ktorí by obsadili kancelárske priestory. „V tomto smere by bola vhodná pomoc zo strany štátu, keď je nevyhnutné podporovať vzdelanostnú ekonomiku. Okrem toho, že na Slovensku prestávajú byť dostupní kvalifikovaní ľudia, v porovnaní povedzme s Varšavou doplácame aj na veľkosť trhu,“ dodáva Michal Hoško.

 

Viac nájdete v aktuálnom čísle Eurostavu

Digitalizované ukážky časopisov
E-shop eurostav
Archbooks
YTONG