späť na obsah časopisu

Dostupné bývanie – otázka budúcnosti?

 

Synonymom roka 2020 je jednoznačne pandémia ochorenia COVID-19, ktorá ovplyvnila takmer všetky segmenty ekonomiky, pričom realitný trh nebol výnimkou. Po úvodnom šoku a neistote spojenej s prvou vlnou pandémie počas jarných mesiacov sa až na výnimky väčšina parciálnych trhov stabilizovala a vrátila k svojim dlhodobým trendom. To sa však netýka nájomného bytového trhu, kde počas jari a jesene dochádzalo k poklesom výšky nájomného z dôvodu nárastu ponuky voľných bytov na prenájom.

Vývoj v oblasti rezidenčného trhu v roku 2021 je aj naďalej spojený s vplyvom pandémie na fungovanie spoločnosti, so súvisiacimi vládnymi opatreniami na obmedzenie šírenia ochorenia a s ekonomickou situáciou. Problém bývania sa už netýka len sociálne slabých vrstiev, ale aj stredných príjmových skupín. Pandémia priniesla na jednej strane značné ekonomické škody, na druhej strane sú rezidenčné nehnuteľnosti čoraz drahšie. Dostupnosť nového bývania v Slovenskej republike bola v roku 2020 v porovnaní 22 európskych krajín tretia najhoršia za Českom (tab. č. 1). 

 

Tab. č. 1 Počet ročných platov potrebných na kúpu priemerného bytu – 70 m2 (Deloitte, 2021)

Krajina

Počet ročných platov

Srbsko

15,2

Česko

12,2

Slovensko

10,6

Rakúsko

10,6

Izrael

9,2

Lotyšsko

8,9

Slovinsko

8,6

Maďarsko

8,4

Chorvátsko

8,1

Poľsko

7,6

Rumunsko

7,0

Bosna a Hercegovina

6,8

Veľká Británia

6,6

Holandsko

6,2

Taliansko

6,0

Nemecko

6,0

Dánsko

5,6

Nórsko

5,1

Bulharsko

4,8

Portugalsko

4,4

Belgicko

4,2

Írsko

3,1


 
























Štátne nájomné byty

Otázka nerovnováhy na rezidenčnom trhu sa na Slovensku stala politickou témou – dostupné bývanie majú zabezpečiť štátne byty, ktoré by mali byť v objeme 25-tisíc nových štátnych nájomných bytov ročne, čo je v súčasnosti len veľmi málo pravdepodobné. Návrh zákona o podpore štátneho nájomného bývania predpokladá vytvorenie prostredia, ktoré by malo umožniť výstavbu štátom podporovaného nájomného bývania s regulovanou výškou nájomného a so zárukou dlhodobého bývania. V „Dôvodovej správe“ sa uvádza, že predkladaný návrh zákona si dáva za cieľ riešiť aktuálny problém v oblasti bývania na Slovensku, a to fyzickú a cenovú dostupnosť bývania pre široké skupiny obyvateľstva. Rovnako deklaruje, že na Slovensku aktuálne chýba približne 220-tisíc bytov s tým, že tento uvádzaný počet reflektuje očakávané zmeny v štruktúre obyvateľstva (vývoj počtu cenzových domácností a demografický vývoj). Treba však zdôrazniť, že významnou brzdou efektívnej bytovej výstavby je stavebný zákon a dĺžka získania stavebného povolenia. K predkladanému zákonu (okrem ďalších zainteresovaných strán) má zásadné pripomienky aj Únia miest Slovenska, ktorá má pochybnosti, či predložený návrh povedie k riešeniu problému chýbajúcich nájomných bytov. Upozorňuje na to, že ak sa zákon v navrhovanej podobe prijme, dôjde k zásadnej diskriminácii miest a obcí, ktoré štát nepochopiteľne stavia do nevýhodnej pozície v porovnaní s developerskými spoločnosťami, ktoré by podľa tohto zákona mali stavať nájomné byty. 

Na jednej strane sú pre samosprávy, ktoré stavajú a prenajímajú byty, striktne definované podmienky, ktoré musia prípadní záujemcovia o prenájom bytov splniť, na druhej strane nie sú v navrhovanom zákone definované žiadne obmedzenia pre nájomcov. Mestám dlhodobo spôsobujú problémy neplatiči vzhľadom na to, že nájomcovia mestských bytov sú výrazne chránení pred ukončením nájmu. Uvedený návrh zákona viac ochraňuje prenajímateľa ako nájomcu, dokonca svojimi podmienkami stavia nájomcu do nevýhodnej pozície. Je potrebné, aby zákon riešil zjednotenie podmienok pre prenajímateľov a nájomcov v obecných a štátom podporovaných nájomných bytoch.

Negatívom je aj skutočnosť, že do prípravy tohto zákona nebolo zapojené Ministerstvo dopravy a výstavby SR, ktoré sa ako orgán štátnej správy dlhodobo podieľalo na tvorbe slovenskej bytovej politiky. Otázkou zostáva aj to, prečo boli samosprávy z tejto dôležitej diskusie vynechané, keďže s prípravou a výstavbou nájomných bytov majú dlhoročné skúsenosti, ktoré zostávajú nevyužité. Uvedená legislatíva sa priamo dotýka aj samospráv, ktoré mali byť súčasťou odbornej diskusie, pretože priamo ovplyvňuje kvalitu života obyvateľov. V súvislosti s pripravovaným zákonom je dôležité zdôrazniť i to, že „štát mestám a obciam ani zďaleka neposkytuje takú ochranu a podmienky, ako súkromným investorom, ktorí budú stavať byty podľa tohto účelového zákona“ (Únia miest Slovenska).

Skutočnosťou je, že predmetný návrh zákona neponúka žiadne systémové riešenie, ktoré by logicky a zmysluplne nadväzovalo na existujúce podporné mechanizmy (napr. dotácie, výhodné úvery a pod.) pre cenovo dostupné bývanie. Keďže ide o komplexnú legislatívu, ktorá sa prierezovo dotýka mnohých oblastí výstavby a jej plánovania, možno konštatovať, že zohľadňovanie rozsiahlych požiadaviek môže trvať ešte dlhšie. Navyše, predmetná navrhovaná zákonná úprava pre oblasť nájomného bývania diskriminuje samosprávy tak pri výbere nájomcov a výške nájomného, ako aj pri ukončovaní nájomných zmlúv a poskytuje neprimeranú ochranu subjektom podnikajúcim v tomto segmente.

V posledných rokoch sa zväčšuje skupina obyvateľov, ktorí v súčasnosti už nie sú schopní zabezpečiť si vlastné bývanie vzhľadom na významný rast cien nehnuteľností, ako aj sprísňovanie podmienok bánk na poskytovanie úverov na bývanie. Realitou budúcnosti bude, že v priebehu niekoľkých rokov vznikne nová skupina ľudí, ktorí budú mať problém s dostupnosťou bývania nielen z dôvodu získania hypotekárneho úveru a jeho nasledujúceho splácania, ale aj vzhľadom na pomerne vysoké nájomné vo väčších mestách.

 

 

Obr. č. 1 Podiel obyvateľstva podľa stavu držby 2019  (Eurostat, 2021)

 

Podľa údajov z Eurostatu (rok 2019) nájomný sektor v Slovenskej republike tvorí len 9,1-percentný podiel z celkového bytového fondu. Preto je nájomné bývanie téma, ktorá v posledných rokoch rezonuje a vzbudzuje čoraz väčšiu pozornosť, a to najmä z dôvodu čoraz väčšej nedostupnosti vlastného bývania pre narastajúcu skupina obyvateľstva. Jedným z hlavných dôvodov, prečo sa vlastné bývanie stáva nedostupným, je významné zvýšenie trhových cien bytov.

 

Vývoj v Českej republike

Situácia v Českej republike je v porovnaní so Slovenskom podobná. Aj jej obyvatelia majú radi istoty a preferujú bývanie vo vlastnom. Nájomný byt považuje za vhodnú či jedinú možnú alternatívu „iba“ 22 percent obyvateľov (obr. č. 1), čím sa však nijako nevymykajú z európskeho priemeru – v nájomných bytoch častejšie žijú Európania na sever a západ od nás, opačným geografickým smerom skeptický pohľad na nájomné bývanie rastie.

Hoci je nové bývanie v Česku v pomere k mzdám najmenej dostupné (tab. č. 1), nominálne ceny nedosahujú úrovne v západných krajinách. Z viacerých analýz vyplýva, že najdrahšie je Rakúsko s priemernou cenou 4 457 eur za štvorcový meter a najlacnejšie bolo Bulharsko s cenou 578 eur za štvorcový meter. V Česku v roku 2020 medziročne vzrástla priemerná predajná cena nových bytov o 8,5 percenta na 2 822 eur za štvorcový meter. Medziročne ceny najviac vzrástli v Maďarsku (o 12,3 percenta) a v Holandsku (o 10,8 percenta). Opačná situácia bola v Nórsku, kde ceny klesli o štyri percentá.

Z údajov Českého štatistického úradu je zrejmé, že celá desatina českých domácností platí za bývanie 40 percent svojich celkových príjmov, pre stotisíce ľudí tak nájomné predstavuje najväčší mesačný výdavok. Podobná situácia je aj na Slovensku – priemerná slovenská domácnosť mesačne minie z rodinného rozpočtu takmer štvrtinu z celkových výdavkov. V tejto sume však nie je zarátaná splátka hypotéky.

Jedným z dôvodov rastúcej nedostupnosti bývania v Českej republike je aj fakt, že veľké mestá počas deväťdesiatych rokov minulého storočia sprivatizovali väčšinu svojho majetku. Kým ešte v polovici deväťdesiatych rokov vlastnila Praha približne 190-tisíc bytov, dnes ich má 30-tisíc, pričom 25-tisíc spravujú jednotlivé mestské časti. 

 

Celý článok nájdete v aktuálnom vydaní časopisu EUROSTAV


Autor
doc. Ing. Daniela Špirková, PhD.
Digitalizované ukážky časopisov
E-shop eurostav
Archbooks
YTONG