späť na obsah časopisu

Téma môjho príspevku mi už dávno ležala na srdci a som rada, že sa môžem na týchto stránkach podeliť so širokou odbornou verejnosťou so svojimi skúsenosťami v oblasti správy bytového fondu. Bola by som veľmi rada, keby moje postrehy a poznatky priniesli viac svetla a poriadku do facility manažmentu pri výstavbe nových polyfunkčných domov.


Najprv sa vráťme v čase

 

V roku 1993 nadobudol účinnosť zákon číslo 182/1993 Z. z o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Jeho podstata sa zameriavala na prevod obecných (štátnych) a družstevných bytov do osobného vlastníctva ich nájomcom. V tom čase boli tieto bytové domy v žalostnom technickom stave a štát sa prevodom bytov zbavil zodpovednosti zaň a previedol ju na nič netušiacich občanov, ktorí boli až nadšení z toho, že za smiešny peniaz môžu získať strechu nad hlavou do osobného vlastníctva. Vtedy ešte nevedeli, koľko ich bude stáť jeho obnova. Mnohé vtedajšie odborné štúdie týkajúce sa technického stavu bytového fondu deklarovali až niekoľkonásobnú potrebu investície do opravy údržby a obnovy vtedajších bytových domov oproti cene, za ktorú obce byty predávali. Rozpačité začiatky opráv a rekonštrukcií bytových domov, ktoré sa realizovali iba z vlastných finančných zdrojov vlastníkov (nebolo možné hovoriť o nejakej obnove), nedávali veľkú nádej na to, že naše sídliská či ulice zo dňa na deň rozkvitnú novotou. Pozitívnym zvratom v tejto situácii bol prvý úver poskytnutý súkromnou stavebnou sporiteľňou spoločenstvu ako právnickej osobe. Vzápätí ďalším podporným prvkom, ktorý vznikol v rámci podpory štátu, bola dotácia na odstránenie systémovej poruchy. Dotácia, napriek tomu, že predstavovala pre spoločenstvá aj pre správcov „159 stupňov k zlatej“, kým sa splnili všetky podmienky jej pridelenia, nemalým dielom podporila obnovu bytových domov. Možnosti financovania už sú v dnešnej dobe omnoho ďalej. Aj Štátny fond rozvoja bývania prispel nemalým dielom k obnove existujúceho bytového fondu a umožnil v kombinácii viacerých finančných zdrojov dosiahnuť významné zhodnotenie a zvýšenie štandardu bývania. Stále však išlo iba o obnovovanie toho, čo už bolo dávno postavené. Výstavba budov, hlavne obchodných centier a administratívnych budov, sa v tom čase už začala rozmáhať, no výstavba bytového fondu bola iba ojedinelá, ba stagnovala.

 

Prvými lastovičkami medzi investormi do výstavby nových bytov boli obce, pre ktoré štát (niekedy okolo roka 2005) vytvoril podmienky finančnej podpory na výstavbu, ale nájomného bytového fondu. Ten v tom čase už v podstate skoro neexistoval, práve z dôvodu prevodu pôvodných nájomných bytov do osobného vlastníctva. Nebudem sa rozširovať o tejto výstavbe bytového fondu a o jej správe, hoci viem, aké veľké starosti majú s nájomnými bytmi obce, ktoré sa na ich výstavbu podujali. Chcem hovoriť o predaji a správe bytov a polyfunkčných bytových domov postavených súkromnými investormi. Tí si veľmi dobre uvedomili nedostatok bytov v lokalitách, ktoré sa rozvojom niektorých priemyselných oblastí stali zaujímavými na bývanie. Slovenský človek v aktívnom veku sa pohol za prácou a potreboval slušné bývanie. A tu sa začali ukazovať nedostatky spôsobené viacerými faktormi. Mnohí investori pristupovali k výstavbe štýlom „investujem, postavím, predám, zarobím a hotovo“. Vôbec sa nezapodievali tým, čo má alebo by malo nasledovať po prevode bytov a nebytových priestorov v bytovom či polyfunkčnom bytovom dome. Že existuje nejaký zákon, ktorý ustanovuje podrobnosti súvisiace ak už aj nie s prevodom, pretože na ten sa zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v novostavbách už nevzťahuje, ale so správou, ktorej podmienky tohto zákona sa novostavieb týkajú.

 

Nedodržiavanie podmienok stanovených zákonom

Novostavbami som sa začala zaoberať aj vďaka zmenám v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktoré si vyžiadali práve iné pomery a podmienky v novostavbách. Začalo sa to garážovými stojiskami a garážami, pokračovalo terasami vo výhradnom vlastníctve vlastníkov spolu s bytmi a v neposlednom rade si zmeny vyžiadali aj skladové priestory ako samostatné nehnuteľnosti. Do predmetnej problematiky som sa však dostala najmä prostredníctvom vlastníkov bytov v novostavbách, ktorí sa na mňa začali obracať so žiadosťami o pomoc pri riešení rôznych nepriaznivých situácií. 

 

Prvým takým prípadom bola situácia v novostavbe pod Tatrami, kde sa vlastníci na mňa obrátili v súvislosti s ročným vyúčtovaním plnení za predchádzajúci rok. V tom čase bolo predaných ešte len málo bytov, a tak bol vlastníkom podstatnej časti bytov investor. Prekvapili ich obrovské nedoplatky na vykurovaní, ktoré si vlastníci nevedeli vysvetliť. Keď sme začali prerátavať mernú spotrebu a zisťovať všetky okolnosti súvisiace s vypracovaním vyúčtovania, zistili sme, že drahý investor a vlastník podstatnej časti bytového domu nerešpektoval už vtedy platnú vyhlášku o rozpočítavaní nákladov na teplo na kúrenie. Všetky náklady z domovej kotolne na teplo rozpočítal medzi tých pár predaných bytov, ktoré už mali nových vlastníkov. Na byty, ktoré mal vo svojom vlastníctve, vôbec nerozpočítal základnú zložku nákladov na vykurovanie, jeho byty teda za kúrenie neplatili nič. Napriek tomu, že podstata základnej zložky spočíva práve v tom, že do určitej miery pokrýva náklady na teplo, ktoré prestupuje medzi jednotlivými miestnosťami a šíri sa do priestorov s nižšou teplotou v snahe vyrovnať ju. Vieme, že základná zložka sa rozpočítava na plochu bytov a nebytových priestorov určitým percentom nezávisle od toho, aké množstvo tepla sa dodá do bytov a nebytových priestorov prostredníctvom vykurovacích telies a meraní na meradlách, resp. indikovaných údajov na PRVN. Investor sa bránil tým, že nepredané byty sú prázdne, nikto ich neužíva, prečo by teda mal za vykurovanie vôbec platiť. No fyzika nepustí a ani vyhláška, preto vlastníci nakoniec s mojou pomocou a po ďalších krokoch s vtedajšou energetickou inšpekciou dosiahli to, že vyúčtovanie sa muselo prepracovať s dodržaním podmienok ustanovených vyhláškou.

 

V tomto bytovom dome ma vtedy zarazila ďalšia vec, a to, že cena tepla pre vlastnú domovú kotolňu určil ÚRSO. To ma veľmi prekvapilo. Vlastníci potom zistili, že domová kotolňa, vybudovaná pre tento jeden nový polyfunkčný bytový dom, bola v liste vlastníctva definovaná ako „nebytový priestor“. A ako takú ju investor a vlastník podstatnej časti budovy prenajal lokálnemu výrobcovi tepla, ktorý z nej predával teplo za cenu ako výrobca. Nemusím zdôrazniť, že jeho cena niekoľkonásobne prevyšovala cenu, ktorá by sa určila na základe skutočných nákladov, keby bola táto kotolňa definovaná ako spoločné zariadenie domu a takto prevedená do podielového spoluvlastníctva všetkých vlastníkov.

 

Veľmi podobnú situáciu som pomáhala riešiť aj v ďalšom podobnom bytovom dome v Košiciach. O pomoc ma požiadala moja bývalá kolegyňa. Odhliadnuc od toho, že bytový dom meškal s kolaudáciou päť rokov a kolegyňa, keďže v dobrej viere predala svoj byt s tým, že sa čoskoro presťahuje do nového, päť rokov bývala po podnájmoch za nemalé peniaze. Až nakoniec po presťahovaní zistila, spolu s ďalšími vlastníkmi, že teplo im správca predáva za cenu ako z CZT, pretože opäť bola domová kotolňa definovaná ako nebytový priestor a takto prenajatá. Tu to zašlo ešte ďalej a kotolňa ako samostatne definovaný nebytový priestor bola ponúknutá na odpredaj tretej osobe. Vlastníci sa o tom dozvedeli, predaj napadli a pozastavili a kupujúci od kúpy kotolne nakoniec odstúpil. Ako to celé dopadlo? Vlastníci si idú kotolňu kúpiť do podielového spoluvlastníctva od investora za 100-tisíc eur. Dnes už by bolo veľmi náročné dopátrať sa k tomu, z akých peňazí sa kotolňa postavila. Ak mal investor k dispozícii iba peniaze od budúcich vlastníkov, potom títo kotolňu zaplatia dvakrát. Prvýkrát v cene bytu a druhýkrát zvlášť. To je však na polemiku, čo nie je predmetom môjho príspevku.

 

Tieto dva domy (a som presvedčená, že takýchto domov je na Slovensku veľa) majú jeden spoločný faktor, a to, že kotolňa bola zapísaná ako samostatný nebytový priestor, a teda bolo možné nakladať s ňou samostatne v prospech jej vlastníka na úkor vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorým jedine slúži. Tu vidím veľkú chybu v tom, že byty a nebytové priestory v bytových a polyfunkčných domoch postavené po roku 1989 sa už nemusia predávať v intenciách zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ale riadia sa Občianskym zákonníkom. A zároveň ich predávajú inštitúcie, či už ide o investorov, alebo o nimi poverené realitné kancelárie, ktoré niekedy nemajú ani šajnu o tom, že existuje povinnosť spravovať takéto budovy a že na túto správu existujú zákonom stanovené podmienky.

 

Ďalšou dosť problematickou oblasťou pri novostavbách sú nejasne definované spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Poniektorí investori si často nechajú vo vlastníctve priestory, ktoré sú nevyhnutne potrebné na samotnú prevádzku, napr. vstupné haly do domu, vstupy do garáží, priľahlé pozemky a podobne. Potom sa vlastníci z mesačného zálohového predpisu dozvedia, že okrem základných nevyhnutných poplatkov platia aj „nájomné“ za priestory, cez ktoré musia prechádzať, pretože inak sa nevedia dostať do svojich bytov. Či už to investor urobí schválne, alebo z neznalosti, považujem to za neoprávnené obohacovanie a obmedzovanie užívania nehnuteľnosti.

 

Úplne „chorý“ bol prípad v bytovom dome s veľkou garážou na parkovanie niekoľkých desiatok áut, keď sa garážové stojiská, teda tri čiary namaľované na podlahe, predali ako samostatné nehnuteľnosti. Stavbu ako takú, ba dokonca aj jednoduchú stavbu, definuje stavebný zákon. Určite však za samostatnú nehnuteľnosť nemožno považovať tri čiary na podlahe. Keď už investor urobil z nejakého dôvodu pri prevode takúto chybu, čert to ber. Ale že to kataster zapísal, nad tým už ostane rozum stáť. A takto by som mohla vymenúvať ďalšie a ďalšie situácie, v ktorých naozaj nebolo jednoduché nájsť riešenie prijateľné pre vlastníkov aj pre investora.

 

Dôležitá je kvalitná správa bytových domov

Hlboko sa ospravedlňujem všetkým investorom, ktorí sa už v štádiu projekčných a realizačných prác zaujímali o to, čo bude potrebné zabezpečiť po prevode bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva tretích osôb. Ospravedlňujem sa hlavne tým, ktorí presne vedeli, čo majú robiť, a súčasne s prevodom, resp. pred ním zabezpečili kvalitnú správu či už vlastnými zamestnancami naplnením podmienok zákona o správcoch bytových domov (246/2015 Z. z.), alebo externou správcovskou spoločnosťou, ktorá predmetné podmienky spĺňa.

 

Keďže od roku 2016, keď nadobudol účinnosť zákon o správcoch bytových domov, pôsobím ako lektorka v akreditovaných kurzoch, ktorých úspešné absolvovanie je jednou z podmienok určených týmto zákonom na zápis správcovskej spoločnosti alebo živnostníka do zoznamu správcov vedeného na MDV SR, často sa stretávam s majiteľmi alebo so zamestnancami investorov, ktorí majú záujem spravovať nimi postavené bytové a polyfunkčné domy. Zároveň sa stretávam aj so správcami, ktorí tieto domy spravujú. Nedá mi nespomenúť výrok jedného takéhoto správcu: „Preboha, neberte do správy novostavby, lebo sa zbláznite.“

 

Článok dočítate v aktuálnom čísle časopisu Eurostav


Autor
Ing. Otília Leskovská
Digitalizované ukážky časopisov
E-shop eurostav
Archbooks
YTONG