Analýza kancelárskych objektov 7-8/2022

Ponuka kancelárskych priestorov v Bratislave dosiahla takmer 2 milióny štvorcových metrov. To spolu s trendom redukcie priestorov u veľkých nájomcov bude akcelerovať ďalší rast neobsadenosti. Hlavným heslom prenajímateľov i nájomcov sa stáva úspora.

Celková výmera kancelárskych priestorov v Bratislave dosiahla takmer 2 milióny štvorcových metrov, z čoho až 53 % tvoria kancelárie štandardu A+ a štandardu A. Viac ako 30 % moderných kancelárskych priestorov je sústredených v centrálnej biznis štvrti hlavného mesta. V žiadaných administratívnych zónach, k akým patrí lokalita od Eurovey po TwinCity, sa preto najvyššie dosahované nájomné drží na stabilnej úrovni.

Developeri sústreďujú svoju aktivitu práve do tohto územia. Aj napriek tomu, že projekty sa prehodnocujú najmä v súvislosti s prehodnocovaním spôsobu práce, v aktívnej výstavbe aktuálne zostáva približne 301 500 štvorcových metrov. Odborníci sa jednoznačne zhodujú, že na trhu nie je priestor na špekulatívnu výstavbu. Pre rastúce ceny výstavby sa prenajímatelia zároveň snažia nastavovať nové podmienky prenájmu a predlžujú obdobie trvania prenájmu na 84 až 120 mesiacov. Predĺženie obdobia prenájmu umožňuje lepšie rozložiť náklady v čase a ponúknuť nájomcom vyššie kontribúcie.

Celková miera neobsadenosti budov sa mierne zvýšila na 11,94 % a očakávame, že bude naďalej rásť. Nájomcovia redukujú svoje priestory vzhľadom na zavádzanie nových konceptov práce. Predikcia tejto redukcie je na úrovni 20 až 30 %. Trh sa bude musieť vyrovnať s rastúcou neobsadenosťou kancelárskych budov. Čiastočným riešením môže byť konverzia starších administratívnych budov v nižšom štandarde na novú funkciu. Odborníci však upozorňujú na limity územného plánu či dispozície budov, ktoré nemusia vyhovovať napríklad rezidenčnej funkcii.

Naďalej rastie ponuka tzv. zelených budov s certifikáciou LEED alebo BREEAM, ktorých celkový počet na trhu je aktuálne 38 s celkovou plochou 661 300 štvorcových metrov (34 % ponuky kancelárskych priestorov). Vo všeobecnosti všetky pripravované projekty cielia na najvyššie kategórie certifikácie. Pri výstavbe pracujú aj s inovatívnymi materiálmi, napríklad s drevom, ktoré sa v office segmente u nás doteraz neobjavovalo.

Aktuálne trendy na trhu

Spoločným menovateľom aktuálnych trendov v oblasti kancelárií je šetrenie. Úspora prevádzkových nákladov budov je optimálny spôsob, ako ponúknuť konkurencieschopné nájomné.

Úsporná prevádzka budov a znižovanie emisií sa stávajú nevyhnutnosťou. K tomu sa pridávajú aj úspory v podobe menšej plochy prenajímaných priestorov, ktorú umožnilo rozšírenie práce z domu.

• Redukcia priestorov aj o polovicu

Na trhu s administratívnymi priestormi sa zo strany nájomcov redukuje prenajímaná plocha. V súvislosti s koronakrízou akceleroval trend „activity based workplace“ aj u nás.

Nájomcovia prehodnocujú požiadavky na veľkosť i kvalitu kancelárskych priestorov. Koncept spoločného pracovného miesta umožňuje v niektorých prípadoch redukciu o 20 až 50 % prenajímanej plochy. Ide však skôr o väčších nájomcov s výmerami okolo 5 000 štvorcových metrov. V takých prípadoch môže ísť o signifikantnú úsporu celkových nákladov.

 V prípade menších priestorov nájomcov však redukcia výmery nie vždy prichádza do úvahy. Na jednej strane sa redukujú priestory potrebné na pracovné miesta, na druhej strane sa pridáva viac sociálnych priestorov ako rôzne oddychové zóny, kuchynky, zasadačky a podobne. V takomto prípade sa stretávame skôr s prehodnocovaním spôsobu využívania priestorov.

 Zamestnanci počas dňa vykonávajú mnoho rôznych činností, či už ide o sústredenú prácu s potrebou tichého prostredia, alebo o neformálne posedenie s tímom. Preto sa pracoviská už pri samotných návrhoch rozvrhujú tak, aby sa prispôsobili týmto činnostiam. Zatiaľ čo v minulosti tvorili pracovné miesta až 80 % z priestorovej kapacity kancelárií a zvyšok boli priestory na kolaboráciu, dnes sa tento pomer mení v prospech priestorov, ktoré podnecujú komunikáciu a spoluprácu zamestnancov.

 Efektivitu práce tak strážia IT nástroje, ktoré sú dnes už neoddeliteľnou súčasťou riešení pracovného priestoru. Koeficienty počtu miest a počtu zamestnancov smerujú pri spoločnom pracovnom mieste k 0,6 až 0,5 miesta na zamestnanca. So zabezpečením pohodlného prístupu k pracovisku musí teda pomôcť rezervačný systém.

• Zvyšovanie atraktivity práce v kancelárii

Naďalej platí, že kancelárie sú dôležitou súčasťou podnikovej kultúry. Ľudia, ktorí sa môžu pri práci stretnúť, sú efektívnejší. Možnosť pracovať spolu na jednom mieste redukuje prestoje spôsobené presunom alebo zdĺhavou korešpondenciou. Preto mnohé firmy hľadajú spôsoby, ako prilákať zamestnancov späť na pracovisko. Jednou z nich je zvýšenie kvality priestorov.

 Spolu s atraktivitou kancelárií je dôležitá aj lokalita a vybavenosť v bezprostrednom okolí budovy. Dopravná obsluha, možnosť parkovania, rôzne alternatívne možnosti dopravy (cyklotrasy, MHD a podobne) či možnosť využiť širšiu ponuku gastronómie sa stali dôležitými kritériami pri výbere. Projekty s lepšou občianskou vybavenosťou sa obsadzujú rýchlejšie a dosahujú vyššie nájmy. Zamestnancom sa tým zabezpečí komfort a šetrí sa čas, ktorý by inak strávili cestovaním.

• Automatizácia systému práce

V snahe o úspory sa čoraz častejšie zapája aj automatizácia, napríklad rôzne systémy na uľahčenie úkonov na vstupnej recepcii, napríklad systémy na vydávanie povolení na vstup do priestorov alebo navigácia pre pohyb v budove.

ESG bude témou aj na Slovensku

Model ESG (environmental, social and governance), keď fungovanie spoločnosti zohľadňuje požiadavky v oblasti spoločenskej zodpovednosti i trvalej udržateľnosti, sa udomácňuje aj v slovenskom prostredí. No ucelené riešenia sa vo firmách zatiaľ veľmi nevyskytujú. Developeri však určite budú pri nových projektoch dbať na uhlíkovú neutralitu budov.

Pod sociálny rozmer parametrov ESG patrí aj spoločenská zodpovednosť firmy. V našom priestore má zatiaľ najčastejšie podobu edukácie zamestnancov a rozvíjania ich ekologického povedomia, napríklad v podobe triedenia odpadu, vzdelávania o cirkulárnej ekonomike alebo podpory alternatívnych možností dopravy.