späť na obsah časopisu
  • Ekonomika je na tom vzhľadom na zložitú globálnu situáciu stále pomerne dobre, riziká sú však veľké.
  • Ceny nehnuteľností rástli výnimočne rýchlo vo všetkých regiónoch.
  • Rast hypotekárneho trhu sa po miernom spomalení počas koronakrízy opäť rozbehol a medziročne dosiahol viac ako 12 %.
  • Úrokové sadzby na nových hypotékach v roku 2021 ešte mierne klesali, rok 2022 už priniesol ich rast.

 

Po rokoch priaznivého hospodárskeho vývoja prišli mračná

Slovenská ekonomika bola počas krátkeho obdobia niekoľkých rokov vystavená výrazným externým šokom. Prvým z nich bola pandémia ochorenia COVID-19, ktorá priniesla nevyhnutné obmedzenia pohybu ľudí a často zastavenú výrobu v mnohých oblastiach. Svetové ekonomiky sa aj vďaka masívnej pomoci vlád dokázali znovu rozbehnúť až nečakane rýchlo. Na Slovensku sme aj v najhoršom roku krízy 2020 zaznamenali pokles ekonomiky len o 4,4 % a v roku 2021 už rast HDP dosiahol 3 %.

Nebolo to však bez komplikácií. Niektoré dodávateľsko-odberateľské reťazce sa narušili, čo priamo viedlo k nedostatku vstupov do výroby a tlaku na zvyšovanie cien. Po rokoch sa tak inflácia opäť stala poprednou témou.

Druhým obrovským šokom bolo vypuknutie vojny na Ukrajine. Jej dôsledkom bolo ešte výraznejšie zrýchlenie rastu cien, hlavne ropy, zemného plynu a energií. Inflácia tak v júni 2022 prekonala 12 % a priemer za tento rok očakávame nad 11 %. V budúcom roku by inflácia mohla klesnúť pod 8 %.

Trhu práce sa však aj napriek početným komplikáciám stále darilo vcelku dobre. Nezamestnanosť síce počas pandémie vzrástla, no tento negatívny trend netrval dlho. V roku 2021 bola miera nezamestnanosti 6,6 %, v prvom kvartáli 2022 klesla na 6,4 %. Mzdy obyvateľstva neprestali rásť ani počas krízy. V roku 2022 sa však už očakáva pokles reálnych miezd, keďže rast cenovej hladiny prekoná nominálny rast miezd.

Ceny nehnuteľností rástli extrémne rýchlo

V Bratislavskom kraji, kde sú nehnuteľnosti výrazne drahšie ako inde na Slovensku, ceny bytov a domov v roku 2021 prudko vzrástli o viac ako 21 % takmer na 3-tisíc eur za m2. Pritom už v predošlom roku sme zaznamenali medziročný rast takmer o 16 %.

Ešte rýchlejšie rástli ceny nehnuteľností v ostatných regiónoch. Najextrémnejší rast, až o 40 %, vykázal Prešovský kraj, nasledovaný trojicou krajov (Žilinský, Košický a Banskobystrický) s rastom cien okolo 35 % medziročne. Výraznejšie však nezaostal ani Trnavský, Trenčiansky a Nitriansky kraj s rastom približne o 30 %.

Vysoký rast cien spôsobili viaceré faktory tak na strane ponuky, ako aj na strane dopytu. Výstavba bytov v posledných rokoch nestačila pokryť zvýšený dopyt po vlastnom bývaní, pričom hlavnými vinníkmi boli postupne nedostatok pracovnej sily (COVID-19), prudko rastúce ceny stavebných materiálov a zároveň zdĺhavý proces povolenia nových projektov. Aj keď v roku 2021 vzrástol počet rozostavaných projektov o viac ako 25 %, ukončených bytov bolo o 4 % menej ako v roku 2020.

Na druhej strane, záujem o kúpu bytu či domu zďaleka neochladol. Pandémia dokonca ešte zvýšila dopyt po vlastnom bývaní. V čase neistoty a obmedzených možností míňania peňazí z dôvodu lockdownov považovali Slováci investíciu do nehnuteľnosti za určitý druh bezpečného uchovania hodnoty. Zvýšená miera práce z domu zároveň priniesla potrebu väčšieho priestoru na život.

V neposlednom rade rast cien nehnuteľností nepriamo podporovali aj hypotéky. V roku 2021 to spôsobila ľahká dostupnosť financovania, keďže úroky boli historicky najnižšie. Tento rok, pri očakávaní rastu sadzieb, sa záujem o hypotéky dočasne skokovito zvýšil, čo prispelo k vysokému rastu cien nehnuteľností. Mnoho ľudí sa totiž snažilo získať úver s ešte stále nízkym úrokom.

Preto ceny domov a bytov vo výsledku predbehli tzv. fundamentálne makroekonomické ukazovatele. Dostupnosť bývania sa tak znížila a zároveň sa riziko náhleho poklesu cien podstatne zvýšilo. Pravdepodobnejšie je však postupné zvoľnenie tempa rastu než prudký prepad cien nehnuteľností.

Menová politika v eurozóne sa začala sprísňovať

Európska centrálna banka (ECB) v roku 2021 ešte pokračovala vo svojej uvoľnenej menovej politike, najmä prostredníctvom udržiavania veľmi nízkych úrokových sadzieb, programov cielených dlhodobých refinančných operácií TLTRO či prostredníctvom nákupu aktív, kde v reakcii na koronakrízu spustila Pandemický núdzový program nákupu aktív (PEPP).

Núdzová situácia podľa ECB v marci 2022 už pominula, preto centrálna banka ukončila krízový program PEPP. Od júla 2022 ukončila aj nové čisté nákupy v rámci štandardného programu APP. Ukončenie nákupov aktív vytvára predpoklady na zvyšovanie sadzieb, ktoré hodlá ECB uskutočniť vo výške 25 bázických bodov už na svojom júlovom zasadnutí. Ďalšie zvyšovanie by malo nasledovať už v septembri a do konca roka 2022 môže základná sadzba ECB presiahnuť 1 %, pričom v roku 2023 očakávame základnú sadzbu na úrovni 2 %.

 

Úrokové sadzby na finančných trhoch rastú, vidieť to aj na hypotékach

Priemerná úroková miera na nových úveroch na bývanie síce počas minulého roku klesla len mierne, z 0,94 % v decembri 2020 na 0,87 % v decembri 2021, no boli to historicky najnižšie hodnoty. Ku koncu roka 2021 poskytovali v eurozóne nižšie sadzby len banky vo Fínsku a v Portugalsku. Samozrejme, okolité krajiny s vlastnou menovou politikou (Česko, Maďarsko či Poľsko) majú hypotekárne sadzby výrazne vyššie.

Prvé mesiace roka 2022 sa už niesli v očakávaní zvyšovania úrokov, ku ktorému v marci aj došlo. V máji banky už poskytli hypotéky s priemernou sadzbou 1,56 % a cenníkové ceny pri dlhších fixáciách prekročili 3 %. Rast sadzieb bude pravdepodobne ešte chvíľu pokračovať, no priemerná sadzba na trhu by nemala výrazne prekonať 4 %.

 

Rekordné objemy nových hypoték

Stále nízke sadzby, neutíchajúci dopyt po nehnuteľnostiach a ešte vždy pomerne stabilná situácia na trhu práce ťahali objemy novoposkytnutých úverov na bývanie vysoko nad typické hodnoty. Banky v roku 2021 poskytli čisté nové úvery na bývanie celkovo v hodnote až 11 miliárd eur, pričom tempo úverovania sa počas roka postupne zvyšovalo. Tento trend pokračoval aj v roku 2022, keď sa už výraznejšie prejavoval aj efekt „predzásobenia“ pred zvyšovaním sadzieb.

Refinancovanie bolo pri nízkych sadzbách stále veľmi populárne. Obrovské objemy sa pretočili v rámci vlastnej banky, keď si klienti dohodli výhodnejšiu sadzbu na existujúcom úvere. Nezvyčajne veľa úverov sa však prenieslo aj medzi bankami.

Očakávania rastu cien v budúcnosti mali ešte jeden viditeľný efekt. Klienti si čoraz častejšie volili fixácie úrokov na hypotékach na dlhšie obdobie. Ešte v decembri 2020 bol podiel fixácií nad 5 rokov na celkovom objeme novoposkytnutých hypoték menej ako 4 %. V apríli 2022 to už bolo približne 42 %. Do ponuky bánk sa postupne dostali aj fixácie na 15 či viac rokov, čo v minulosti nebolo typické.

 

Bilancia bánk rastie svižným tempom

Celkový objem úverov na bývanie v portfóliu slovenských bánk dosiahol ku koncu roka 2021 hodnotu 37,2 miliardy eur a k máju 2022 už dokonca prekonal 39 miliárd. Medziročne to znamená nárast o viac ako 12 %. V porovnaní s ostatnými krajinami v Európe sme sa tak opäť dostali medzi päť najrýchlejšie rastúcich hypotekárnych trhov.

 

Slovenská sporiteľňa s trhovým podielom vyše 25 % ostáva jednoznačným lídrom na trhu s úvermi na bývanie. Druhá VÚB banka mala k máju 2022 podiel na trhu niečo nad 20 %. Na tretie miesto sa, aj s prispením akvizície portfólia OTP banky, dostala ČSOB takmer s 15 %. Pôvodne tretia Tatra banka ustúpila z tejto pozície, keď jej trhový podiel klesol na 13 %. Prudko rastúca Prima banka už k marcu 2022 atakovala podiel 11 %.

 

 


Autor
Matehj Bašták, analytik Slovenskej sporiteľne
Digitalizované ukážky časopisov
E-shop eurostav
Archbooks
YTONG